Eine Schönheitsreparaturklausel kann nicht geteilt werden. Die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel führt immer zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2010.

Ein Vermieter verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Im Formularmietvertrag waren folgende Klausel enthalten: „Schönheitsreparaturen trägt der…Mieter.“; und weiterhin hieß es: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Der Mieter war jedoch ein starker Raucher. Er hatte die Wohnung zwar nach seinem Auszug teilweise renoviert, nach Ansicht des Vermieters aber weder in ausreichendem Umfang noch fachgerecht. Die Nikotinablagerungen waren trotz mehrerer Anstriche immer noch erkennbar.

Der BGH entschied zu Gunsten des Mieters, dass die gesamte Klausel über die Schönheitsreparaturen rechtswidrig ist. Der Mieter war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Insbesondere die Regelung, dass der Mieter Türen und Fenster streichen sollte ist unwirksam. Schönheitsreparaturen umfassen lediglich das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die streitgegenständliche Klausel ist eine Erweiterung dieser Verpflichtungen und daher unwirksam. Die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel führt zudem zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Bei der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Pflicht. Deren Regelung im Mietvertrag ist also insgesamt zu bewerten. Es ist daher nicht möglich, nur die Renovierungspflicht für Fenster und Türen für rechtswidrig zu erklären und den Rest der Klausel aufrecht zu erhalten (BGH, Urteil v. 10.02.10, Az. VIII ZR 222/09).